Vuelve el crédito hipotecario: el sueño de la casa propia renace para la clase media

Durante más de una década, comprar una vivienda en Argentina fue un privilegio reservado para quienes tenían ahorros en dólares. La desaparición del crédito hipotecario había convertido al mercado inmobiliario en un club exclusivo para bolsillos pesados. Pero ese escenario, señores, está cambiando. Y no es un cambio menor.

Los créditos hipotecarios UVA, esos que prometían ser la salvación y desaparecieron con la inflación galopante, están volviendo a escena. Y con fuerza. Hoy, más del 25% de las escrituras que se firman en la Ciudad de Buenos Aires ya se concretan con financiamiento bancario. Un número que no se veía desde los años de bonanza crediticia, cuando el mercado explotaba.

La combinación letal de una inflación en descenso y una competencia feroz entre bancos permitió que los préstamos vuelvan a plazos de hasta 30 años, con montos que en algunos casos superan los 250 millones de pesos. Sí, leyó bien: 250 millones. No es un sueño, es una realidad que está moviendo el piso del mercado.

Y los precios, claro, no se quedan atrás. Después de años de caídas y estancamiento, las propiedades usadas muestran una recuperación que ya se siente en el bolsillo. El metro cuadrado promedio en CABA supera los 2.600 dólares y acumula una mejora cercana al 12% respecto de los mínimos de 2023. Los departamentos de uno, dos y tres ambientes son los más buscados, y barrios como Caballito, Almagro, Villa Crespo y Flores concentran las operaciones. ¿La razón? Propiedades dentro de los rangos que financian los bancos.

Pero ojo, no todo es color de rosa. Acceder a un crédito sigue siendo un sacrificio enorme. Los bancos financian entre el 70% y el 80% del valor de la propiedad, así que el comprador debe poner entre un 20% y un 30% de entrada, más gastos de escrituración e impuestos. Para una vivienda de 80.000 dólares, una familia necesita ahorros previos de entre 16.000 y 24.000 verdes. No es poca cosa, pero es posible.

Las proyecciones del sector son optimistas. Si la economía se estabiliza, los créditos hipotecarios podrían representar entre el 25% y el 30% de todas las escrituras durante 2026. Y los precios de las propiedades usadas podrían subir entre un 5% y un 8% en dólares para fin de año. Incluso hay un escenario más loco: si la inflación se consolida por debajo del 1,5% mensual y los bancos consiguen financiamiento de largo plazo, el crédito se expandiría con velocidad de vértigo, acercando la actividad inmobiliaria a los niveles de 2017-2018, cuando el crédito hipotecario vivió su época dorada.

Pero no todo el mercado respira el mismo aire. Mientras las compraventas repuntan, la construcción sigue en terapia intensiva. El costo de edificar en dólares es altísimo y la obra pública se redujo como un chorizo. Así que el capital se va a propiedades terminadas, no a nuevos desarrollos. Los alquileres, por su parte, muestran una dinámica distinta: con inflación más baja y más oferta, los valores crecen menos que los precios generales, mejorando la posición de los inquilinos.

El regreso del crédito hipotecario no es la solución mágica a los problemas estructurales del mercado inmobiliario argentino. La dependencia de la macroeconomía sigue siendo un cáncer, y los desafíos de financiamiento de largo plazo persisten. Pero después de más de una década de sequía, el crédito vuelve a ser protagonista. Y con él, reaparece una posibilidad que parecía perdida para la clase media: acceder a una vivienda propia sin tener que acumular dólares durante años. El sueño de la casa propia, señores, está más vivo que nunca.