Si creés que la única inversión inmobiliaria que rinde es comprar un departamento para alquilar, estás fuera de foco. Un informe revela que los depósitos logísticos están dejando rentas que duplican a las del mercado residencial. Mientras un alquiler tradicional apenas araña el 5% anual en dólares, los galpones industriales se manejan entre el 9% y el 12%.
Alejandro Winokur, socio y director de Newmark Argentina, lo explica sin vueltas: «Históricamente fluctúa entre el 9% y el 12%». La razón de semejante diferencia es la demanda constante: en épocas de inflación alta, las empresas se stockean; con inflación controlada y más importaciones, también necesitan espacio para guardar mercadería. Es un negocio que no para.
Pero ojo: no es lo mismo que comprar un dos ambientes en Palermo. Acá las reglas son otras. Las empresas no buscan cualquier galpón; quieren depósitos eficientes que reduzcan costos, tengan buena movilidad y facilidad para carga y descarga. Además, al construir, solo se puede usar entre el 50% y el 60% del terreno. Si comprás una hectárea, edificás 5000 o 6000 m².
El informe de Newmark relevó más de 43.000 hectáreas con potencial logístico en los corredores norte, oeste, sur y sudeste del AMBA. La conclusión es clara: los nodos tradicionales se saturaron y la expansión se va a la periferia. Pero ojo: en zonas despobladas hay que sumar costos de infraestructura.
El corredor norte es el más desarrollado y competitivo. Tiene 439.360 hectáreas, de las cuales 32.730 son para uso logístico. Casi 21.500 hectáreas están libres, un 65%. La paradoja: es el más demandado pero el que más espacio disponible tiene, porque también es el más grande. Se destaca por su conectividad con Capital, la Ruta del Mercosur, los puertos y el corredor bioceánico. Antes el negocio se concentraba en el Triángulo de San Eduardo, Pacheco y Tortugas; ahora se expandió a Escobar, Campana y Zárate.
El corredor oeste ocupa el segundo lugar. Tiene 141.720 hectáreas, 12.000 logísticas, de las cuales 8814 están libres (73,5%). Es más disperso pero con potencial de expansión. Moreno, General Rodríguez y Luján son los polos de crecimiento, impulsados por el Acceso Oeste y la Ruta 7. Predomina la industria metalúrgica y mecánica (27%) y la tecnología (11%).
El corredor sur es el que tiene a todos expectantes. «Estoy seguro que el sur va a explotar», dice Winokur. Tiene 220.650 hectáreas, 10.260 logísticas, y 7182 disponibles (70%). La cercanía con puertos, el aeropuerto de Ezeiza y la autopista Buenos Aires-Cañuelas lo hacen ideal. Los precios varían: desde 63 USD/m² en zonas como Cañuelas hasta 153 USD/m² cerca de la autopista.
El corredor sudeste es el último pero con un plus: concentra las mayores extensiones de tierra disponibles a menos de 40 km de Capital. Ideal para los que quieren estar cerca de la ciudad sin pagar precios de locura.
En resumen: el negocio de los depósitos logísticos está que arde. Si tenés un mango para invertir, olvidate del departamento; los galpones te dejan el doble. Pero no es para cualquiera: hay que entender el juego y elegir bien la ubicación. El norte sigue siendo el rey, pero el sur promete explotar.
para mi esto es clarisimo los zurditos llorando xq no pueden alquilar mientras nosotros los q laburamos invertimos en galpones y ganamos el doble 12% vs 5% no es magia es libertad los q se quedan en residencial son pobres diablos viva la plata viva la logistica firmado El_Patron_22
pa mi esto es otro choreo de los garcas de siempre mientras la gilada se mata pagando alquileres estos hdp se llenan de guita con galpones la guita sobra pa los ricos pa los laburantes ni pa el bondi partamos todo carajo firmado el pepe