La Ciudad de Buenos Aires, con sus 3,1 millones de habitantes en 203 km², es una de las urbes más densas de Latinoamérica. Sin embargo, el mercado inmobiliario está viviendo una paradoja: mientras en Madrid, con 3,5 millones de personas, apenas hay 16.000 propiedades en venta, en Buenos Aires el número supera las 113.000. Así lo revela el informe de Radar Inmobiliario de mayo, que marca 12 meses consecutivos de crecimiento interanual del stock.
“El stock actual en la Ciudad está por encima de lo que el mercado necesita”, dispara Gabriel Brodsky, CEO de Grupo Predial. Pero no todos los especialistas coinciden en que haya un exceso de oferta. Maximiliano D’Aria, director comercial de la inmobiliaria homónima, apunta a otro lado: “Hoy el problema está en la demanda afectada por falta de crédito, poca seguridad jurídica y poca estabilidad, más que en una sobreoferta”.
Lo cierto es que, según Diego Cazes, gerente general de L.J. Ramos, “hay mucho producto repetido y no tanto de lo que se vende fácil”. Entonces, ¿qué es lo que realmente se vende? Los brokers coinciden en que los departamentos de dos ambientes lideran la velocidad de venta. “Representan el punto de equilibrio entre accesibilidad y funcionalidad”, explica Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades. Le siguen los de tres ambientes, que ganaron terreno con el home office. Según Juan Manuel Vázquez Blanco, economista y gerente general de Fabián Achával, estas dos tipologías representaron el 59% de las operaciones en 2025 y el primer trimestre de 2026.
Pero hay una excepción: los monoambientes. A pesar de ser chicos, “tardan en venderse porque hay bastante sobreoferta”, según Cazes. En el otro extremo, las unidades grandes, de 170 a 180 m², también sufren. “Son las que más tardan en venderse porque no son para inversión, sino para vivienda familiar”, afirma Carola Fernández Berisso, gerenta del sector residencial de Achaval Cornejo.
La ubicación es clave. “La sobreoferta convive con escasez puntual en segmentos específicos: tres ambientes bien ubicados en Palermo y Belgrano, unidades a estrenar con cochera en barrios medios”, detalla Vázquez Blanco. Durante 2025, Palermo concentró el 19,2% de las operaciones, seguido por Belgrano con 17% y Recoleta con 13,3%. En el sur, la falta de crédito golpea fuerte.
Los especialistas remarcan que el precio es el factor determinante. “Hoy el mercado castiga mucho a las propiedades que arrancan sobrevaluadas”, advierte Mateo García, director residencial en Toribio Achával. “No hay sobreoferta en producto correcto: lo que está bien ubicado, bien diseñado y bien valuado se va absorbiendo”, resume Goldszer.
En resumen, si estás buscando comprar, evitá los monoambientes y los departamentos muy grandes. Apostá por un dos o tres ambientes en barrios como Palermo, Belgrano o Núñez, y asegurate de que el precio sea realista. La sobreoferta no perdona.
Para mí 113 mil propiedades y los precios siguen siendo una estafa. Esto huele a especuladores forrados en guita mientras los laburantes no pueden alquilar ni un cuchitril. Yo creo que hay que expropiar ya toda la vivienda ociosa, estos chantas venden depto falopa a precios de usura. ¡Basta de negociar con la necesidad!
Para mí esto es una estafa kirchnerista: 113 mil propiedades y los zurdos de mierda no bajan impuestos. Comprá en Recoleta o Palermo si querés ganar plata, sino perdés todo. El mercado libre es la solución, no estos vagos.