Más de 113.000 propiedades en venta en CABA: el mercado muestra desajuste entre oferta y demanda real

Los datos centrales

La Ciudad de Buenos Aires, con 3,1 millones de habitantes en 203 km², contabiliza más de 113.000 propiedades en venta, según el informe de Radar Inmobiliario de mayo. La oferta acumula 12 meses consecutivos de crecimiento interanual. En contraste, Madrid, con 3,5 millones de habitantes, apenas registra 16.000 avisos, un 85% menos. Gabriel Brodsky, CEO de Grupo Predial, afirma que el stock actual supera lo que el mercado necesita.

Contexto y alcance

Maximiliano D’Aria, director comercial de la inmobiliaria homónima, sostiene que el problema no es la sobreoferta sino la demanda afectada por falta de crédito, poca seguridad jurídica y poca estabilidad. Diego Cazes, gerente general de L.J. Ramos, agrega que hay mucho producto repetido y poco de lo que se vende fácil. Los brokers coinciden en que los departamentos de dos ambientes lideran la velocidad de venta; Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades, destaca que representan el equilibrio entre accesibilidad y funcionalidad. Le siguen los de tres ambientes, que ganaron terreno con el home office. Según Juan Manuel Vázquez Blanco, economista y gerente general de Fabián Achával, ambas tipologías representaron el 59% de las operaciones en 2025 y el primer trimestre de 2026. En cambio, los monoambientes tardan en venderse por sobreoferta, y las unidades grandes (170-180 m²) también sufren porque no son para inversión sino para vivienda familiar, según Carola Fernández Berisso, de Achaval Cornejo.

La ubicación es clave: Palermo concentró el 19,2% de las operaciones en 2025, seguido por Belgrano (17%) y Recoleta (13,3%). En el sur, la falta de crédito golpea fuerte. El precio es determinante: Mateo García, director residencial en Toribio Achával, advierte que el mercado castiga las propiedades sobrevaluadas. La brecha entre precio de publicación y cierre se redujo a mínimos históricos: del 12% en 2020 al 6% a fines de 2025, y al 4,3% en el primer trimestre de 2026, según Vázquez Blanco. Brokers indican que el control lo tienen los vendedores y que muchas negociaciones cierran cerca del valor de publicación.

Qué está confirmado y qué sigue abierto

Está confirmado que el stock supera las 113.000 unidades, con 12 meses de crecimiento y una caída del 83% en unidades en construcción desde enero de 2024, mientras que los inmuebles usados de más de 50 años aumentaron un 36%. La brecha de negociación se comprime, señal de normalización del mercado. Queda abierto si la demanda se recuperará con la eventual expansión del crédito hipotecario y si la sobreoferta selectiva se corregirá a medida que los vendedores ajusten precios y tipologías.

Análisis de El Sereno

El dato de 113.000 propiedades no debería leerse como un simple exceso de oferta, sino como el síntoma de un desajuste estructural entre lo que se ofrece y lo que la demanda real puede absorber. La falta de crédito y la poca estabilidad siguen siendo los grandes frenos, pero también hay una lección para los vendedores: el mercado ya no perdona los precios irreales ni las unidades fuera de foco. Quien quiera vender rápido debe ajustar tipología, ubicación y valor. La sobreoferta no es absoluta: es selectiva. Y esa selectividad marca el rumbo para quienes buscan comprar: apostar por dos o tres ambientes en barrios como Palermo, Belgrano o Núñez, siempre con un precio realista, sigue siendo la jugada más sensata. La compresión de la brecha de negociación indica una normalización del mercado, pero también exige precisión en la tasación. En un escenario donde el crédito recién comienza a reactivarse, el equilibrio entre oferta y demanda dependerá de que los actores ajusten sus expectativas a la realidad.