113.000 propiedades en venta en CABA: el stock récord y el desajuste entre oferta y demanda

¿Cuántas propiedades hay en venta y cómo evolucionó el stock?

Según el informe de Radar Inmobiliario de mayo de 2026, en la Ciudad de Buenos Aires hay más de 113.000 inmuebles en venta, con 12 meses consecutivos de crecimiento interanual del stock. La Dirección General de Estadística y Censos de la Ciudad, en su informe de resultados 2030 (mayo 2026), confirma que en el primer trimestre de 2026 la cantidad de publicaciones aumentó tanto en usadas como a estrenar, situándose cerca del récord del tercer trimestre de 2025, el más alto desde 2015. Ambas fuentes coinciden en el incremento, aunque la oficial utiliza datos de Argenprop y la privada de Radar Inmobiliario, con metodologías distintas.

Para ponerlo en perspectiva, desde el máximo de junio 2022 (164.955 unidades promedio) el stock cayó casi un 40% hasta mediados de 2024, y ahora lleva un año de recuperación. En comparación con Madrid, que tiene 3,5 millones de habitantes (400.000 más que CABA), la oferta porteña es un 85% mayor: 16.000 avisos contra 113.000.

¿Es una sobreoferta generalizada o selectiva?

Los especialistas consultados por La Nación coinciden en que no se trata de una sobreoferta absoluta. Gabriel Brodsky (CEO de Grupo Predial) afirma que “el stock actual está por encima de lo que el mercado necesita”, pero Maximiliano D’Aria (inmobiliaria homónima) matiza: “el problema está más en la demanda afectada por falta de crédito, poca seguridad jurídica y poca estabilidad, que por una sobreoferta de producto”. Diego Cazes (L.J. Ramos) agrega que “hay mucho producto repetido y no tanto de lo que se vende fácil”.

El informe oficial no califica el fenómeno como sobreoferta, sino que describe un aumento de publicaciones y una caída de escrituras. En el primer trimestre de 2026 se registraron 12.580 escrituras de compraventa, un descenso interanual de 0,8% (primera caída tras quince trimestres de aumento). Las hipotecas cayeron 24,5% interanual, a 2.191 actos, por cambios en las condiciones de los bancos públicos a fines de 2025.

¿Qué tipologías y ubicaciones se venden más rápido?

Según los brokers, los departamentos de dos ambientes lideran la velocidad de venta, seguidos por los de tres ambientes. Juan Manuel Vázquez Blanco (Fabián Achával) señala que en 2025 y el primer trimestre de 2026 representaron el 59% de las operaciones: 32% dos ambientes y 27% tres ambientes. El informe oficial muestra que en el primer trimestre de 2026, los departamentos de dos ambientes concentraron el 28,9% de la oferta; los de tres ambientes, el 30,8%; los de cuatro o más, el 22,7%; y los monoambientes, el 17,6%.

La ubicación es clave: la Comuna 14 (Palermo) y la 2 (Recoleta) registraron los mayores aumentos de participación en la oferta y los precios más altos por metro cuadrado. En cambio, las comunas del sur (4, 8 y 9) tienen las valuaciones más bajas. Los especialistas indican que en zonas “calientes” como Palermo y Recoleta, los tres ambientes “vuelan”, mientras que los monoambientes tardan más por sobreoferta.

¿Qué papel juegan el crédito y los precios?

El informe oficial destaca que el precio del metro cuadrado publicado aumentó 4,6% en el primer trimestre de 2026, con nueve períodos consecutivos de suba desde 2024. Sin embargo, el nivel sigue un 19% por debajo del máximo histórico para usados y solo un 2% por debajo para a estrenar. Los brokers coinciden en que el precio adecuado es el factor más determinante: “el mercado castiga a las propiedades que arrancan sobrevaluadas”, dice Mateo García (Toribio Achával).

La caída de las hipotecas (-24,5% interanual) refleja un endurecimiento del crédito, lo que limita la demanda de tickets altos. Gabriela Goldszer (Ocampo Propiedades) resume: “no hay sobreoferta en producto correcto: lo que está bien ubicado, bien diseñado y bien valuado se va absorbiendo”.

Datos comprobables y cálculo de El Sereno

• Stock total en CABA: más de 113.000 propiedades (Radar Inmobiliario, mayo 2026).
• 12 meses consecutivos de crecimiento interanual del stock (Radar Inmobiliario).
• 12.580 escrituras de compraventa en el 1er trimestre de 2026, -0,8% interanual (Estadística CABA).
• 2.191 hipotecas en el 1er trimestre de 2026, -24,5% interanual (Estadística CABA).
• Precio del m² subió 4,6% promedio en el 1er trimestre de 2026 (Estadística CABA).
• Comparación con Madrid: 16.000 avisos vs. 113.000 en CABA (La Nación).

Cálculo de El Sereno: Diferencia de oferta entre CABA y Madrid: (113.000 – 16.000) / 16.000 = 606% más propiedades en CABA. Sin embargo, la población de Madrid es solo un 13% mayor (3,5 vs. 3,1 millones), lo que indica una densidad de avisos por habitante muy superior en Buenos Aires.

¿Qué conviene seguir?

El dato clave a monitorear es la evolución de las escrituras hipotecarias, que cayeron un 24,5% interanual en el primer trimestre. Si esta tendencia se profundiza, podría indicar que la demanda no logra absorber el stock, incluso con precios en alza. También conviene observar si el aumento de la oferta se concentra en barrios del sur, donde los precios son más bajos, o si se extiende a zonas de mayor valor.