Créditos hipotecarios: tasas en picada y propiedades a punto de dispararse

Ya son 12 los bancos que en el último tiempo empezaron a bajar las tasas de interés de sus créditos hipotecarios. La movida reavivó una pregunta que hasta hace poco parecía imposible: ¿estamos ante el despegue definitivo del financiamiento para la vivienda en Argentina?

No es un detalle menor. Después de una segunda mitad de 2025 con subas furiosas, entidades públicas y privadas dieron marcha atrás. El recorte pega de lleno en el valor de las cuotas y mejora la capacidad de compra de las familias que buscan un techo propio.

Para el economista Federico González Rouco, la explicación va más allá de la competencia entre bancos. “No están compitiendo entre sí; están revirtiendo el proceso de suba del año pasado”, dispara. Según el especialista, el punto de inflexión llegó después de las elecciones de octubre, cuando la mejora de expectativas económicas empezó a trasladarse al mercado financiero y ahora al hipotecario.

Entre las entidades que ya redujeron tasas aparece el Banco Hipotecario, que bajó del 10,5% al 9,5%; los bancos del Grupo Petersen, que pasaron del 12% al 8,9%; el Banco de Corrientes, que redujo del 12% al 9,9%; y el Banco Provincia, que disminuyó el costo de sus préstamos hipotecarios del 39,2% al 31,2%. También se suman entidades que ya habían arrancado ese camino meses atrás: el ICBC ofrece una tasa preferencial del 6,9% para clientes que acrediten haberes; el BBVA redujo su tasa al 7,5%; Santander la llevó del 15% al 9,5%; mientras que Patagonia la bajó del 14% al 12,5%.

Para entender qué está pasando y qué se espera, un ejecutivo del Banco Hipotecario, una de las entidades privadas con la cartera hipotecaria más grande del país, soltó la posta. “Las tasas están bajando porque las condiciones económicas están mejorando”, resume Diego Gatto, gerente de Créditos a la Vivienda. Según el ejecutivo, la decisión de reducir el interés está directamente vinculada con la evolución de las variables macroeconómicas. “La baja va acorde a cómo se dan las condiciones macroeconómicas y considerábamos que debíamos hacer la baja del producto”, explica.

Pero detrás de la reducción actual hay otro factor menos conocido pero clave: la securitización de carteras. Para que la oferta de crédito realmente escale, Gatto sostiene que los bancos necesitan vender sus carteras. “El sistema financiero argentino en totalidad no da abasto para abastecer la demanda de créditos a la vivienda por el déficit habitacional que tenemos”, señala. Esto significa que las entidades venden las hipotecas a inversores de largo plazo —como fondos de retiro o seguros de pensión— que compran los préstamos. Luego crean un fideicomiso, los convierten en activos financieros y los inyectan en el mercado de capitales. En lugar de esperar 20 o 30 años a que le devuelvan el crédito, el banco lo recibe rápido y así cuenta con más capacidad para prestar.

Según el gerente, el Banco Hipotecario fue la única entidad que realizó una securitización hipotecaria durante el ciclo de créditos UVA de 2018. Hoy, asegura, las condiciones para repetir esa experiencia están cada vez más cerca. “Si todo va bien, probablemente durante el segundo semestre del año se pueda dar esa posibilidad”, anticipa. Para el ejecutivo, la securitización es la llave para que el mercado hipotecario argentino dé un salto de escala. “La participación del crédito hipotecario en Argentina podría multiplicarse por 10”, sostiene. Aunque aclara que ese crecimiento no sería inmediato, permitiría ampliar significativamente la oferta de préstamos en los próximos años. “Tenemos mucho por hacer y mucho recorrido por delante”, asegura.

Gatto cree que todavía existe margen para que las tasas sigan bajando, especialmente si avanza la securitización y se consolida la estabilidad económica. Sin embargo, aclara que el análisis no debe centrarse únicamente en la disminución del interés, ya que “hoy las propiedades todavía están en valores bajos en dólares. Si la economía sigue estabilizándose y vuelve el crédito, esos precios pueden empezar a subir”, explica.

El optimismo de Gatto se basa en la estabilidad. Considera que, a medida que la inflación baja, la gente pierde el miedo al producto UVA y se vuelca a la búsqueda de la vivienda propia. “El crédito hipotecario es el único producto financiero que no puede modificarse por sí mismo, se deben dar las condiciones de mercado necesarias”, explica. Para el ejecutivo, el objetivo final es que el crédito hipotecario sea una herramienta constante para los argentinos y no dependa de lanzamientos temporales. Si las condiciones se mantienen, Gatto proyecta que las tasas podrían ir hacia niveles del 6% o 7%, similares a las de otros países de la región con mayor estabilidad económica.

“Si dudás entre hacerlo ahora o esperar, yo opino que hay que hacerlo ahora, porque si bien podés tener una tasa un poco más alta, tenés un precio de propiedad más bajo”, argumenta. Con el incremento de la demanda, sostiene, es probable que los valores de los inmuebles, hoy en niveles históricamente bajos, comiencen a subir. Por lo que, para Gatto, el momento actual ofrece una oportunidad doble: aprovechar precios de oportunidad antes de que el mercado se reactive plenamente.

La reactivación, según el ejecutivo, llevará al sector a niveles de participación sobre el PBI mucho más cercanos a los estándares regionales, dejando atrás el déficit habitacional actual. La digitalización, la estabilidad de precios y la madurez del sistema financiero son los pilares sobre los cuales se construye esta nueva etapa del crédito hipotecario en la Argentina.

Según números del Banco Hipotecario, actualmente el monto promedio solicitado ronda los $75 millones, equivalentes a unos US$50.000 al tipo de cambio actual. En promedio, los compradores financian entre el 50% y el 55% del valor de la propiedad. Respecto de los ingresos, una familia necesita demostrar alrededor de $3,9 millones mensuales para acceder a un préstamo de $35 millones. Sin embargo, el promedio de ingresos de quienes hoy toman créditos en la entidad supera los $5 millones. Mientras tanto, el banco avanza también en la digitalización del proceso: el 96% de las familias tramitan hoy su crédito de manera completamente digital y la aprobación puede obtenerse en apenas 10 a 15 días, un plazo clave para cerrar operaciones inmobiliarias en un mercado que empieza a recuperar dinamismo.

MIRA EL VIDEO: