El economista Fausto Spotorno lanzó una declaración que sacude al mercado: “Hoy, comprar metros cuadrados es mejor que cualquier otra inversión”. En un evento de la inmobiliaria Predial, el especialista pintó un panorama complejo pero con luz al final del túnel.
“El mercado inmobiliario está distorsionado”, arrancó Spotorno. Por un lado, los precios de departamentos nuevos y usados están por debajo del costo de construcción, un problema que golpea a desarrolladores y constructoras. Por el otro, un exceso de 113.000 inmuebles en venta en la Ciudad de Buenos Aires frena la recuperación de valores. Sin embargo, su diagnóstico final fue optimista: “No le veo pausa ni al mercado inmobiliario, ni al crédito, ni a la construcción”.
El dato que más llama la atención es la relación salario-metro cuadrado. Según un informe de la UADE, hoy se necesitan 3,3 salarios para comprar un metro cuadrado nuevo en la zona norte (Belgrano, Núñez, Palermo, Recoleta), contra los seis que se requerían antes. “Los salarios a lo único que le ganaron es al m², por afano”, resumió Spotorno. En concreto, un sueldo promedio compra el 30,2% de un m² nuevo, frente al 28,6% de hace un año; para usado, pasó del 33,5% al 39,6%.
¿Por qué esta paradoja? Los salarios en dólares crecieron 9,2% interanual, mientras que los precios de usados cayeron 7,7%. “Internacionalmente, los precios en Argentina están baratos”, afirmó el economista. El origen de la sobreoferta se remonta a 2022-2023, cuando el cepo cambiario incentivó la construcción como forma de generar dólares futuros usando pesos. “Se construyó mucho, y todavía hay muchos inmuebles sin vender”, advirtió Spotorno, quien estima que el stock real podría ser mayor al visible porque muchos propietarios esperan una suba de precios.
Para que se limpie la oferta, el economista calcula uno o dos años de incrementos graduales. Primero deberá absorberse el stock de usados para que la demanda convalide los precios de los proyectos en pozo. Las condiciones para que haya demanda existen, pero faltan dos elementos clave: “Financiamiento y ganas de los ahorristas de sacar los dólares del colchón”.
El crédito hipotecario es una pieza fundamental. Spotorno proyecta una expansión del 30% para 2027, pero aclara que es un crecimiento de base baja: pasaría del 0,9% al 1,3% del PBI. “El sistema financiero argentino crece tan rápido no porque sea una maravilla, sino porque es tan chico que hay lugar para crecer”, explicó. La clave para reactivar el crédito es la inflación: “En la medida que el gobierno logre bajar la inflación, va a haber más interés por el crédito”, señaló, destacando los créditos UVA como un instrumento exitoso con baja morosidad.
En la construcción, los costos siguen presionando. En abril, el costo del m² subió 3,1% mensual, alcanzando $1.463.247 más IVA. Con un dólar blue promedio de $1.373,5, construir cuesta unos US$1.065/m² más IVA, sin incluir terreno, impuestos ni rentabilidad. Según desarrolladores, el costo total ronda los US$1.435/m². Spotorno explicó que cuando el dólar baja o se mantiene estable y los costos en pesos suben, el valor de construir en dólares se incrementa.
A pesar de esto, el economista se mostró optimista: “Baja de costos por volumen. Como actualmente hay poco volumen, no hay economía de escala”. Las importaciones podrían ayudar, pero aún no impactaron. La principal limitación es que la actividad no funciona a pleno régimen. “El precio no se va a desplomar”, advirtió, y recalcó que las únicas soluciones son el tiempo y el crédito. “Estabilidad en la economía implica que el empresario, en vez de pensar dónde está el dólar, piensa cómo construir más eficientemente”, concluyó.
Para los pequeños inversores, el real estate aparece como una opción atractiva. “Es un mercado para invertir a largo plazo y con cierta seguridad, aunque los rendimientos no son altos”, cerró Spotorno. En un contexto de sobreoferta y costos elevados, su mensaje es claro: el momento de comprar metros cuadrados es ahora.
Para mí Fausto tiene razón como siempre. Los zurdos de mierda lloran por la sobreoferta pero es el momento de comprar antes de que los precios exploten. El que no compra hoy se caga mañana. Viva la propiedad privada y la libertad carajo.
fausto spotorno dice q comprar m2 es mejor inversion? para mi esto huele a cuento de especuladores de mierda q se llenan los bolsillos mientras la jente no tiene donde vivir prefiero prender fuego mi guita antes q darle de comer a esos buitres viva la reforma urbana ya carajo